石林彝族自治县住房和城乡建设局

关于县政协十一届三次会议第113136号提案答复的函

金克刚、罗米佳、时间、徐俊委员：

您提出的《关于进一步规范住宅小区物业管理行为的建议》提案已收悉，现答复如下：

一、提案的主要内容

内容：近年来，我县通过创建文明城市、卫生县城、市域社会治理等，基础设施大为改善，人居环境明显优化，文明意识普遍提升，中心城区建设管理水平整体上升，但在实际工作中仍然存在部门职责不明晰、政策依据不清楚等问题，比如行业主管单位、街道、社区、业主委员会、物业公司权责不清，管理水平参差不齐，导致出现街道不想管、社区不敢管、业主委员会无法管、物业公司爱管不管等不良现象。随着市民对居住环境的要求逐步升级，住宅小区物业管理矛盾日益突出，因小区管理矛盾引发的各类投诉居高不下。2023年县信访局受理各类信访件372件，其中反映小区物业管理的30件，占信访总量的8.06%;云南省营商环境综合服务平台收到的15件投诉件中，涉及物业收费的有6件，占40%。群众反映的问题主要集中在:一是对物业区域内违法违规行为，未及时劝阻、制止，不履行并向业主委员会和有关主管部门报告义务；二是物业服务合同终止后，拒不撤离物业服务项目， 不按规定办理交接手续并移交物业服务用房和有关资料等行为；三是物业管理不规范、不透明，对有偿服务的收费项目、收费标准、公共收益收支等未及时公示；四是擅自提高物业服务收费标准，提高电价、垃圾清运费等违规行为。

县级主管部门虽然制定了管理办法、建立工作机制、发动群众参与等方式加强物业管理，但结果仍然不尽如人意，许多业主对于物业企业所收取的服务费标准、范围仍然存在疑虑和不满。依然存在以下问题:一是对小区内的违法乱建行为和违法砍伐行为，制止不及时，存在管理不到位、不公平现象，一些业主可以私搭乱建、一些被马上制止，物业报告行业主管部门不及时，处置不到位。二是业主权益保障不到位，有的小区收缴物管费和车位费后，未对费用收支情况进行公示，特别是车位费，应由全体业主享有，却被物业收取后不知用途。三是业主委员会自行成立物业公司管理物业，小区其他业主的权益得不到保障，物业管理事宜由业主委员会的几个人就决定。四是租赁车位如何排序未进行公示，想租赁车位的业主不清楚如何排队。五是有的小区存在新物业公司与老物业公司交接不畅，频频引发纷争，业主权益难以保障。物业费的收取应与服务质量挂钩，做到物业情况应公示尽公示，保障业主权益，提升治理水平，避免矛盾纠纷发生。所以加强住宅小区物业管理，规范物业收费行为刻不容缓。

建议: 一、要严格执行2023年制定的《石林彝族自治县物业管理办法(试行)》,细化相关措施，厘清各级各部门的管理权限，“清单式”固化行业主管单位、街道、社区、业主委员会、物业公司权责清单，确保各级各部门履职有理有据，强化各级履责担当，避免责任相互推诿，实现闭环管理，让业主知晓什么事情该找哪家单位协调处理。

二、加强小区物业管理人员配备并提升专业化指导水平。在各街道设立物业管理办公室，专门负责业主委员会成立、换届、日常工作指导等事务。加强对物业管理办公室人员专业培训，确保法律及规定适用的准确性和可靠性、一致性，以提高业主的认同感，减少成立过程中的不必要矛盾和纠纷。街道、社区要切实加强对业委会选举、换届的组织领导，探索党组织把关业委会人选、在职党员进入业委会等可持续运作机制，注重源头把控。

三、提高物业管理企业注册门槛并完善物业管理企业信用评级及结果运用。科学制定注册物业管理企业必要条件，并在实地核查的基础上，结合当前物业管理企业良莠不齐等实际情况，明确哪些企业可以服务种类型的住宅小区，对已经入聘但未达标的企业限期整改，整改不到位的降级或淘汰处理。科学制定测评指标，每年动员各小区业主对物业管理企业进行1次满意度测评，作为对物业管理企业信用评级主要依据，让业主成为真正的被服务对象，确保业主支付的物业费与其所获得的物业管理及服务的价值对等。

四、严把业委会成员入门关推进基层社会治理现代化。业主委员会作为与社区、物业公司共同参与小区治理的三驾马车之一，在小区治理中发挥着重要作用，要保证候选人由政治过硬、服务意识强、协调能力强的业主组成，特别是业委会负责人的产生，一定要具备公益心和奉献精神，并具有较为充足的服务时间。在业主与物业服务企业产生矛盾纠纷时，业委会要能在政策法规范围内最大程度地保护业主权益。

五、督促物业管理企业依法公开物业收费方式计费、停车场转包合同、保洁外包合同、保安外包合同、设施维保外包合同、绿化维护外包合同、电梯维保合同、垃圾清运合同、配套用房出租合同、共有场地出租合同、电梯广告合同、物业服务费收支账目及其明细账目(含财务收支账目明细、收支凭证、银行账户明细)以及物业管理区域内用于停放汽车的车位、车库的处分、出租情况及停车位数量、停车费缴存票据和财务明细情况收支账目及其明细账目(含财务收支账目明细、收支凭证、银行账户明细) 等有明确规定的相关内容，切实保障业主知情权，为业主提供更好的服务。

六、探索业委会法律顾问全覆盖推进法治保障。借助村(社区)法律顾问全覆盖这一机制，将业主委员会工作纳入村(社区) 法律顾问服务范围，通过引入法律法规咨询、业委会更换选举、业委会工作实操培训等专业社会组织服务推进业委会工作上规范化、法治化轨道，为基层社会治理增加力量、保驾护航。

二、办理工作情况

（一）金克刚、罗米佳、时间、徐俊代表所提建议，我局全部采纳。

（二）结合提案反映的问题，为进一步规范我县物业管理，有效解决城市居民住宅小区业物业管理过程中出现的热点、难点问题，提高小区居民的幸福感，我局以《中华人民共和国民法典》《物业管理条例》《云南省物业管理规定》《昆明市物业管理条例》《昆明市物业管理办法》等法律、法规、规章作为依据，充分吸取周边县区物业管理的经验，结合我县物业管理实际情况，经过多轮征求相关职能部门、街道、村（社区）、业委会、房地产开发企业、物业管理企业、业主代表的意见建议，召开听证会进行听证，形成《石林彝族自治县物业管理办法（试行）》，并于2024年1月29日印发施行。

（三）提案涉及的问题，在已出台实施的《石林彝族自治县物业管理办法（试行）》中已经进行了明确，如：第六条载明“县级相关部门按照各自职责，依法做好物业管理的相关工作。第五款：县城市管理局。负责居民小区生活垃圾分类管理工作，对违法搭建、侵占城镇绿地等违法违规行为实施行政处罚，履行法律、法规、规章规定的其他职责。”对“小区内的违法乱建行为和违法砍伐行为，制止不及时，存在管理不到位、不公平现象，一些业主可以私搭乱建、一些被马上制止，物业报告行业主管部门不及时，处置不到位。”进行了明确。

第二十一条载明“（八）定期向业主通报工作情况，每半年公示业主委员会委员支付物业服务费用、停车费情况；（九）每年公布业主共有部分经营与收益、专项维修资金使用、经费开支等信息；”对“业主权益保障不到位，有的小区收缴物管费和车位费后，未对费用收支情况进行公示，特别是车位费，应由全体业主享有，却被物业收取后不知用途”进行了明确。

第四十七条载明“原物业服务人应当在办理交接至退出物业管理区域期间，维持正常的物业管理秩序，并如实告知物业的使用和管理状况。新物业服务人不得强行接管物业。按照约定承接物业时，应当对共用部位、共用设施设备进行查验。”对“有的小区存在新物业公司与老物业公司交接不畅，频频引发纷争，业主权益难以保障。”进行了明确。

第四十二条载明“县住房和城乡建设局应当根据物业服务合同履行、投诉处理、日常检查等情况和有关部门意见，采集相关信用信息，实施信用综合评价，依法依规公开企业信用记录和星级评价结果，依据信用评价对应信用星级，对物业服务人实施分级分类监管，建立联合守信激励和失信惩戒机制，建立行业信用档案，加强信用管理。”我局依托“云南省物业管理信用评价体系”，对物业服务人的行为进行信用记录登记和星级评价管理，对评价结果为“优秀”的企业进行通报表彰及评先推优，同时建立联合惩戒机制，加强信用管理。

（四）规范物业企业准入机制。对石林县住房前期物业服务企业实施“招投标备案”和“物业费定价备案”管理，物业收费实行预备案制，预备案期限一年，一年到期根据质价相符及市场竞争情况再进行正式备案。

（五）在石林政府网发布了侵害群众利益举报热线公告，并且到所有物业服务小区进行了张贴，积极动员广大人民群众对物业服务工作进行监督。

三、下步工作打算

（一）加强小区管理能力建设。一是探索在社区建立“物业管理服务中心”，持续推行“街乡吹哨、部门报到”工作模式，理顺社区、物业服务企业和业主三方共建、共治、共管协调机制。二是规范物业企业管理。加强物业服务企业、业主委员会、物业管理委员会培训工作，进一步提高物业服务管理能力和水平。强化物业企业信用评分管理，建立健全物业管理机制，促进物业服务企业提高服务质量，逐步向规范化、专业化、人性化迈进，在物业管理工作中做到以理服人、以情动人，从服务细节上赢得业主的认可和肯定。

（二）强化多部门联合监管。结合“双随机、一公开”检查，街道（社区）信息反馈、日常信访投诉办理，发现物业服务企业未按照物业服务合同履行物业服务义务的，依法交相关行业管理部门进行处理，并计入物业服务企业不良信用记录，相关信息抄送行业主管部门，开展多部门联合惩戒。

（三）探索业委会法律顾问全覆盖推进法治保障。目前，石林县尚无业委会聘请法律顾问先例，下一步将加强与市级主管部门及行业协会联系，并联合乡镇、街道进行走访调研，充分了解村（社区）法律顾问全覆盖机制，对将业委会工作纳入法律顾问服务事项可行性进行分析研判，同时借鉴学习先进地区的管理经验，不断提高基层治理水平。

（四）出台物业服务企业考核方案提升物业管理质量。我局已经拟定《石林彝族自治县物业服务企业考核方案》并进入审核发布程序，今后将从物业服务企业贯彻落实相关部门行业标准和工作安排执行情况、服务质量情况、业主满意度及投诉处理情况、履行社会责任情况等方面，并联合各职能部门对物业服务企业进行全面考核，以督促物业服务企业提高服务质量。

感谢您对住建工作的关心和支持。

以上答复，如有不妥，请批评指正。

（联系人及电话：：石林县住建局房地产管理所 王玲燕 677869709）

石林彝族自治县住房和城乡建设局

2024年9月8日