石林彝族自治县住房和城乡建设局

关于《石林县物业管理办法》（征求意见稿）公开征求意见的公告

为规范我县住宅物业管理活动，营造良好的居住环境，根据县人民政府相关工作部署要求，我局代拟了《石林县物业管理办法》（征求意见稿），现向社会公开征求意见。欢迎各界人士提出修改意见和建议。

公开征求意见时间截止2022年11月25日。公民和有关单位可以通过下列途径提出意见和建议：

1、联系电话：0871-67786709

2、电子邮件反馈至邮箱：SLjsjbgs@163.com

3、信函请寄至石林县住房和城乡建设局房地产管理所（石林县石林南路240号），邮政编码：652200

附件:《石林县物业管理办法》（征求意见稿）

石林彝族自治县住房和城乡建设局

2022年11月14日

附件：

石林县物业管理办法

（征求意见稿）

第一章 总 则

第一条 为了规范物业管理活动，维护业主和物业服务人的合法权益，保障物业的合理使用，促进社区建设，根据《中华人民共和国民法典》、国务院《物业管理条例》及《昆明市物业管理条例》等法律、法规，结合本县实际，制定本办法。

第二条 本县行政区域内的物业管理活动及相关的监督管理适用本办法。

本条例所称物业管理，是指业主通过选聘物业服务人，按照物业服务合同约定，对物业管理区域内的建筑物及其附属设施进行维修养护，并管理维护环境卫生和相关秩序的活动。

第三条 物业管理相关活动应当遵循党建引领、政府主导、业主自治、部门协同、属地管理、协商共建的原则，将物业管理纳入社会治理体系。

第四条 县人民政府应当加强物业管理工作的领导，将物业管理纳入本县现代服务业发展规划，建立综合协调机制，部署推进和协调物业管理各项工作。

县（市、区）人民政府应当按照属地管理原则组织辖区内乡（镇）人民政府、街道办事处和有关部门，履行管理职责，统筹推进辖区内物业管理各项工作。

第五条 县住房和城乡建设局负责辖区内物业管理活动的监督管理工作，履行下列职责：

（一）组织实施物业服务行业相关政策；

（二）负责本县辖区内住宅专项维修资金的管理；

（三）开展物业管理服务专业培训；

（四）会同县发改局监管物业服务收费；

（五）监督指导辖区内物业管理活动；

（六）实施物业管理区域核定、确认物业服务人用房和业主委员会用房等事项。

（七）法律、法规、规章规定的其他职责。

第六条 县级相关部门按照各自职责，依法做好物业管理的相关工作。

1.县发改局。负责物业服务收费行为的监管，依法查处物业服务收费方面的举报、投诉及价格违法案件。

2.县公安局。负责加强小区治安管理；加强物业服务企业保安服务的监管和指导；加强流动人口管理，指导落实安全防范工作；对饲养动物，干扰他人正常生活、放任动物恐吓他人、驱使动物伤害他人等行为予以处罚；负责物业服务主体进入和退出的秩序维护；查处打击物业服务管理中的违法犯罪行为及法律、法规、规章规定的其他职责。

3.县司法局。加强对调解物业纠纷的业务指导；为符合法律援助条件的物业管理诉讼当事人提供法律援助及法律、法规、规章规定的其他职责。

4.县自然资源局。负责明确项目开发建设的规划红线，按相关规定规划小区的物业用房、停车位、环卫设施设备等公共服务设施，并在竣工验收规划条件核实阶段严格审核，配合解决小区内因规划问题引起的纠纷，对物业管理区域内的违章搭建进行处置及法律、法规、规章规定的其他职责。

5.市生态环境局石林分局。负责查处不按规定堆放弃置废物、违法倾倒废水等环境违法行为，负责噪音扰民时间的监督管理及法律、法规、规章规定的其他职责。

6.县城管局：负责物业管理区域内的违法搭建、侵占、噪音扰民等违法违规行为实施行政处罚工作及法律、法规、规章规定的其他职责。

7.县市场监管局。负责依法依规办理市场主体登记工作，负责物业价格、停车收费投诉举报、受理、查处等监督检查工作；负责受理物业管理区域内违反市场监管法规的投诉；负责依法查处虚假广告、无照经营等违法违规行为；依法对小区电梯等特种设备使用管理单位和电梯维保单位实施监督检查，督促使用管理单位和维保单位做好特种设备的使用登记、维护保养、作业人员持证上岗等工作，查处特种设备安装、改造、维修和使用中的违法违规行为及法律、法规、规章规定的其他职责。

8.县应急管理局。指导、协调、监督物业企业物业服务区的安全防范和管理，指导、协调制定专项应急预案及法律、法规、规章规定的其他职责。

9.县消防救援大队。指导物业服务企业做好物业管理区域内的消防安全管理工作；依法处理物业管理区域内破坏消防设施设备的行为，指导物业服务企业及时消除消防安全隐患；依法对电动自行车违规停放充电进行处罚；联合城管执法、公安部门对堵塞消防通道行为进行联合治理；配合公安、应急部门对物业管理区域内堆放易燃易爆物品行为进行处罚及法律、法规、规章规定的其他职责。

10.县供水、供电、供气、通信等部门。负责接收经验收合格的供水、供电、供气、通信等专业经营设施设备，对相关设施设备进行维修、养护和更新；推行各项收费向最终用户收取；需要委托物业服务企业代收费、代抄表的，要与物业服务企业签订委托合同，并向物业服务企业支付相应酬金及履行法律、法规、规章规定的其他职责。

11.卫生健康、人力资源社会保障、机关事务、教体及县级其他相关单位按照法律、法规、规章规定及各自职责依法做好物业管理的相关工作。

第七条 乡（镇）人民政府、街道办事处履行以下属地管理职责：

（一）指导业主大会、业主委员会的组建和换届改选，办理相关备案手续；

（二）指导监督业主大会、业主委员会的日常运作，对业主大会筹备组成员、业主委员会委员和业主委员会换届改选小组成员进行培训；

（三）指导物业管理委员会相关工作；

（四）参加物业承接查验，指导辖区内物业管理项目的移交和接管工作；

（五）对物业管理区域内的物业服务实施日常检查，指导物业服务人履行法定义务；

（六）建立物业管理纠纷调解和投诉、举报处理机制，调解物业管理纠纷，处理物业管理相关投诉和举报；

（七）突发事件应对期间，负责落实各项应急措施，指导物业服务人开展相应级别的应对工作，并给予物资和资金支持；

（八）对暂不具备实施专业化物业管理条件的住宅物业，组织实施社区居民委员会托管、社会组织代管或者居民自管；

（九）法律、法规、规章规定的其他职责。

第八条 社区、村委会履行以下职责：

（一）建立以社区、村委会牵头，物业服务人和业主委员会共同参与的基层共治机制；

（二）引导物业服务人和业主委员会规范运作；

（三）促进项目党组织的成立和业委会党组织的成立；

（四）召开联席会议，组织解决项目出现的物业管理服务纠纷和问题；

（五）法律、法规、规章规定的其他职责。

第九条 物业管理区域按以下原则进行划分

（一）明确项目开发建设的规划红线。

（二）在规划红线内，凡物业的共用设施设备不能分开独立使用的，划分为一个物业管理区域；可以分开独立使用的，可划分为多个物业管理区域。

第二章 业主和业主大会

第十条 房屋的所有权人为业主。业主在物业管理活动中，享有下列权利：

（一）依法自行管理物业；

（二）按照物业服务合同的约定，接受物业服务人提供的服务；

（三）提议召开业主大会，并就物业管理的有关事项提出建议；

（四）提出制定和修改管理规约、业主大会议事规则的建议；

（五）参加业主大会会议，行使投票权；

（六）选举业主委员会委员，并享有被选举权；

（七）监督业主委员会和物业管理委员会的工作；

（八）监督物业服务人履行物业服务合同；

（九）对物业共用部位、共用设施设备和相关场地使用情况享有知情权和监督权；

（十）监督物业共用部位、共用设施设备专项维修资金的管理和使用；

（十一）法律、法规规定的其他权利。

业主行使权利不得危及物业的安全，不得损害其他业主的合法权益。

第十一条 业主在物业管理活动中，履行下列义务：

（一）遵守管理规约、业主大会议事规则；

（二）遵守物业管理区域内物业共用部位和共用设施设备的使用、公共秩序和环境卫生的维护等方面的规章制度；

（三）执行业主大会的决定和业主大会授权业主委员会作出的决定；

（四）按照国家有关规定交纳专项维修资金；

（五）按时交纳物业服务费用；

（六）法律、法规规定的其他义务。

第十二条 下列事项由业主共同决定：

（一）制定和修改业主大会议事规则；

（二）制定和修改管理规约；

（三）选举业主委员会或者更换业主委员会成员；

（四）选聘和解聘物业服务企业或者其他管理人；

（五）使用建筑物及其附属设施的维修资金；

（六）筹集建筑物及其附属设施的维修资金；

（七）改建、重建建筑物及其附属设施；

（八）改变共有部分的用途或者利用共有部分从事经营活动；

（九）有关共有和共同管理权利的其他重大事项。

业主共同决定事项，应当由专有部分面积占比三分之二以上的业主且人数占比三分之二以上的业主参与表决。决定前款第六项至第八项规定的事项，应当经参与表决专有部分面积四分之三以上的业主且参与表决人数四分之三以上的业主同意。决定前款其他事项，应当经参与表决专有部分面积过半数的业主且参与表决人数过半数的业主同意。

第十三条 业主大会由物业管理区域内全体业主组成，代表和维护物业管理区域内全体业主在物业管理活动中的合法权益。一个物业管理区域成立一个业主大会。

第十四条 业主委员会由业主大会会议选举产生，由5至11人单数组成。业主委员会委员应当是物业管理区域内的业主，并符合下列条件:

(一)具有完全民事行为能力;

(二)遵守国家有关法律、法规;

(三)遵守业主大会议事规则、管理规约，模范履行业主义务;

(四)热心公益事业，责任心强，公正廉洁;

(五)具有一定的组织能力;

(六)具备必要的工作时间。

业主委员会委员应有一定比例的中共党员。

第十五条 业主委员会成员候选人可以通过社区党组织、村（居）民委员会推荐，业主自荐或者联名推荐的方式产生。

第十六条 对业委会成员候选人建立资格联审机制，依托村（社区）干部资格联审小组成员部门（单位）力量，由街道（乡镇）党组织牵头，公安、市场监管、城管、金融、信访等部门（单位）共同参与，严格审查候选人资格条件，严防存在违纪违法问题、个人征信问题以及群众反映不好、不守社会公德、不履行业主义务的人员进入业委会。联审通过后，作为正式候选人提交业主大会选举。正式候选人以外人员当选的，须经资格联审后方能正式当选。

第十七条 业主委员会应当自选举产生之日起三十日内，向物业所在地的乡（镇）人民政府、街道办事处备案。

第十八条 业主委员会应当执行业主大会的决定，接受业主大会和业主的监督，并履行下列职责：

（一）召集业主大会会议，报告年度物业管理的实施情况、业主委员会履职情况；

（二）代表业主与业主大会选聘的物业服务人签订物业服务合同，与解聘的物业服务人进行交接；

（三）拟定共有部分、共有收益使用与管理办法；

（四）监督住宅专项维修资金的使用；

（五）建立定期接待制度，听取业主、物业使用人对物业管理和业主委员会日常工作的意见和建议，接受业主、物业使用人的咨询、投诉和监督；

（六）督促业主及时足额支付物业服务费用，监督物业服务人履行物业服务合同；监督管理规约的实施，对业主、物业使用人违反管理规约的行为进行制止；

（七）制作和保管会议记录、共有部分的档案、会计凭证和账簿、财务报表等有关文件；

（八）定期向业主通报工作情况，每半年公示业主委员会委员支付物业服务费用、停车费情况；

（九）每年公布业主共有部分经营与收益、专项维修资金使用、经费开支等信息；

（十）协调解决因物业使用、维护和管理产生的纠纷；

（十一）在物业管理区域内配合有关部门开展监督管理工作；

（十二）业主大会赋予的其他职责。

第十九条 业主委员会及其委员不得有下列行为：

（一）阻挠、妨碍业主大会行使职权或者不执行业主大会决定；

（二）虚构、篡改、隐匿、毁弃物业管理活动中形成的文件资料；

（三）拒绝、拖延提供物业管理有关的文件资料，妨碍业主委员会换届交接工作；

（四）擅自使用业主大会、业主委员会印章；

（五）违反业主大会议事规则或者未经业主大会授权与物业服务人签订、修改物业服务合同；

（六）挪用、侵占业主共有财产；

（七）与物业服务人、其他利害关系人有影响其公正履行职务的经济往来或者利益交换；

（八）泄露业主信息，发布违反法律法规、社会公共秩序的不实言论、信息；

（九）侵害业主合法权益的其他行为。

业主委员会委员有前款规定的第（一）项至第（五）项行为的，乡（镇）人民政府、街道办事处责令业主委员会提请业主大会罢免有关委员资格。在委员资格被罢免前，业主委员会应当停止该委员履行职责，并向业主公示。

被提出罢免的业主委员会成员有权向业主大会提出申辩意见。业主委员会成员向业主大会提出申辩意见的，业主大会应当在听取申辩意见后作出决定。

第二十条 符合成立业主大会条件的物业管理区域，由该物业管理区域内业主总人数30%以上的业主向属地社区（村委会）提出成立业主大会的书面申请，报乡（镇）人民政府、街道办事处审核，对审核符合成立条件的，乡（镇）人民政府、街道办事处应当自审核后60日内负责牵头组建筹备组，开展业主成立首次业主大会会议的前期筹备工作。

筹备组由业主、乡（镇）人民政府或街道办事处、派出所、开发建设单位等派员组成。筹备组成员人数应当为单数，其中业主所占比例不得低于筹备组总人数的50%。筹备组组长由乡（镇）人民政府、街道办事处派员担任，筹备组成员名单应当以书面形式在物业管理区域内公告。

第二十一条 筹备组履行下列职责：

（一）确定召开首次业主大会会议的时间、地点和内容；

（二）草拟管理规约、业主大会议事规则；

（三）确认业主身份，核计业主人数及其专有部分面积；

（四）确定业主委员会委员候选人条件和选举办法；

（五）组织产生首届业主委员会委员候选人；

（六）完成召开首次业主大会会议的其他准备工作。

第二十二条 首次业主大会会议应当讨论决定，业主大会议事规则和管理规约；选举业主委员会；物业管理服务内容、服务标准和服务费用；涉及业主共有和共同管理权利的其他重大事项。

第二十三条 业主委员会的名称、委员、业主大会议事规则和管理规约发生变更的，业主委员会应当在三十日内向乡（镇）人民政府、街道办事处办理变更备案手续。

第二十四条 因物业管理区域调整、房屋灭失等客观原因致使业主大会、业主委员会无法存续的，乡（镇）人民政府、街道办事处应当办理业主大会、业主委员会注销手续，并公告其印章作废。

第二十五条 不具备成立业主大会条件，或者成立确有困难的，乡（镇）人民政府、街道办事处负责组建由村(居)民委员会、业主代表等组成的物业管理委员会，临时代替业主委员会开展工作，并积极推动业主设立业主大会，选举业主委员会。

已成立业主大会、选举产生业主委员会的，乡（镇）人民政府、街道办事处应当解散物业管理委员会。

第三章 前期物业管理

第二十六条 建设单位销售房屋前，应当依法公开选聘前期物业服务人，签订《前期物业服务合同》；建设单位在取得《商品房预售许可证》前，应当将已经签订的《前期物业服务合同》向办理《商品房预售许可证》的县住房和城乡建设局备案。

第二十七条 前期物业服务合同期限最长不超过二年，具体期限在前期物业服务合同中约定。期限届满前三个月，由业主共同决定是否继续使用前期物业服务人。期限届满，业主与新物业服务人签订的物业服务合同生效之前，前期物业服务人继续提供服务；期限未满或者未约定前期物业服务期限，业主委员会与新物业服务人签订的物业服务合同生效的，前期物业服务合同终止。

第二十八条 建设单位与前期物业服务人应当在县住房城乡建设局的指导和监督下，共同确认物业管理区域，对物业管理区域内的共用部位、共用设施设备进行查验，确认现场查验结果，形成查验记录，签订物业承接查验协议，并向业主公开查验结果。对于承接查验发现的问题，建设单位应当在三十日内整改，或者委托前期物业服务人整改。

第二十九条　在办理物业承接验收手续时，建设单位应当向物业服务人移交下列资料：

(一)竣工总平面图，单体建筑、结构、设备竣工图，配套设施、地下管网工程竣工图等竣工验收资料;

(二)设施设备的安装、使用和维护保养等技术资料;

(三)物业质量保修文件和物业使用说明文件;

(四)物业管理所必需的其他资料。

物业服务企业应当在前期物业服务合同终止时将上述资料移交给业主委员会。

第三十条 前期物业收费实行政府指导价。县住房和城乡建设局会同县发改局制定等级基准价及其浮动幅度和相关物业服务收费标准，并向社会公布。

前期物业服务合同生效之日至出售房屋交付之日的当月发生的物业服务费用，由建设单位承担。

第三十一条 建设单位在销售物业前，应当制定临时管理规约，对有关物业的使用、维护、管理，业主的共同利益，业主应当履行的义务，违反临时管理规约应当承担的责任等事项依法作出约定，并在销售场所显著位置公示。临时管理规约不得侵害物业买受人的合法权益。

第三十二条 新建住宅建设项目整体竣工验收之日起三个月内，建设单位应当按照有关规定将物业管理区域内的供水、供电、供气、通讯等设施设备向相关专业经营单位移交。

第三十三条 新开发建设项目，建设单位可以接受专业设施设备运营单位委托，按照国家技术标准和专业技术规范建设物业管理区域内业主专有部分以外的供水、供电、供气、通讯等专业设施设备；经验收合格，将专业设施设备及工程图纸等资料交由专业运营单位承担维修、养护和更新改造责任。

已入住项目，物业管理区域内业主专有部分以外的供水、供电、供气、通讯等专业设施设备发生故障、不能正常使用的，物业服务人应当立即报告相关专业运营单位；专业运营单位应当及时采取措施，排除故障。

专业运营单位对专业设施设备进行维修、养护和更新改造，进入物业管理区域的，业主、物业使用人和物业服务人应当予以配合，不得以任何方式阻挠、妨碍其正常作业。

第四章 物业管理服务

第三十四条 新建住宅物业项目的开发建设单位应当通过到县公共资源交易中心抽取或采取招投标的方式选聘物业服务人。

老旧住宅小区可由业主大会根据小区实际情况采取招投标的方式选聘物业服务人，也可根据小区实际情况选择小区自行管理模式。

第三十五条 新建物业项目的开发建设单位应当向物业买受人明示以下情况：

（一）选聘的物业服务企业；

（二）前期物业服务合同；

（三）临时管理规约；

（四）物业管理区域备案资料；

（五）其他依法应当明示的情况。

第三十六条 物业服务人承接新建物业项目时，应当对物业管理区域内的共用部位、共用设施设备及其档案资料进行查验，发现存在问题的，应当书面告知开发建设单位，开发建设单位应当对承接查验中确认的问题及时进行整改。

第三十七条 物业服务人应当履行下列义务：

（一）根据合同约定开展物业服务；

（二）依照有关规定选聘专业企业承担部分专项物业服务；

（三）接受业主的监督，及时处理业主的投诉，反馈处理情况，并建立投诉工作台账；

（四）列席业主大会、业主委员会会议；

（五）协助相关部门做好管理服务区域的安全防范等工作；

（六）按照规定及时公开涉及物业管理服务的相关信息；

（七）对物业管理区域内的违法违规或者可能侵害业主权益的行为及时劝阻、制止，对拒不听从劝阻的，立即向属地相关部门报告；

（八）法律、法规规定和物业服务合同约定的其他义务；

（九）配合党委、政府及相关部门依法开展工作。

第三十八条 物业服务人不得有下列行为：

（一）将物业服务合同约定的全部服务业务委托给他人；

（二）擅自改变共用部位、共用设施设备用途或者利用其进行经营；

（三）强行向业主、物业使用人指定特定服务企业或者推销商品；

（四）物业服务合同终止后，拒绝移交相关资料、资产或者退出物业管理区域；

（五）擅自泄露业主信息或者将其用于与物业管理无关的活动；

（六）法律、法规规定的其他行为。

第三十九条 在不违反相关规定及不损害业主、物业使用人合法权益的情况下，物业服务人可以根据业主大会的委托或者物业服务合同的约定，利用物业管理区域内的共用部位、共用设施设备进行经营。

第四十条 物业服务人将专项服务业务委托给其他企业的，应当在物业管理区域内公示委托情况。

第四十一条 承接本县物业项目的物业服务人，应当向县住房和城乡建设局进行项目备案。

第四十二条 物业管理区域内发生下列情况的，物业服务人应当及时向相关行政管理部门、专业单位报告：

（一）建筑物及其附属设施设备存在安全隐患，不能及时排除，严重危及业主、物业使用人及建筑物安全的；

（二）发生群体性事件的；

（三）发生业主、物业使用人重大伤亡事件的；

（四）其他应当报告的情况。

第四十三条  物业服务收费应当实行明码标价。物业交付使用前及以后，开发建设单位或者物业服务企业应当在物业管理区域内的显著位置，将服务项目、服务标准和收费依据、收费项目、收费标准以及价格举报电话等有关情况进行公示。

物业服务人根据业主的委托提供物业服务合同约定以外的服务，其特约服务收费由双方当事人自行约定。

第四十四条  物业管理区域内的业主应当按照物业服务合同的约定交纳物业服务费用。业主与物业使用人约定由物业使用人交纳物业服务费用的，从其约定。业主转让物业时，应结清物业服务费用。业主办理房屋权属转移登记时，应当出具物业服务费结清证明。

第四十五条  物业管理区域内，供水、供电、供气、通信、有线电视等单位应当向终端用户收取有关费用。

物业服务企业接受委托代收前款费用的，不得向用户收取手续费等额外费用；委托单位应当向受委托的物业服务企业支付手续费，手续费由委托单位与物业服务企业约定，但不得采取变相涨价的方式，将上述费用转嫁由终端用户承担。

第四十六条 一个物业管理区域只能选定一个物业服务人。

电梯、消防等具有专业技术要求的设施设备的维修和养护，应当由符合资质的专业机构或者人员实施。

第四十七条 接受委托提供物业服务的企业应当具有独立法人资格，拥有相应的专业技术人员，具备为业主提供物业管理专业服务的能力，有条件在物业管理区域设立独立核算的服务机构。

第四十八条 业主委员会应当代表业主与业主共同选聘的物业服务人签订书面合同，就物业服务事项、服务质量、服务费用的标准和收取办法、维修资金的使用、服务用房的管理和使用、服务期限、服务交接等内容进行约定。

业主与物业服务人对收费标准未能达成一致意见的，双方可以委托专业机构评估。

第四十九条 物业服务人应当按照物业服务合同的约定提供服务，遵守下列规定：

（一）提供符合规定的物业服务；

（二）告知业主、物业使用人安全、合理使用物业；

（三）定期听取业主的意见和建议，接受业主监督，改进和完善服务；

（四）对违法建设、违规出租房屋、私拉电线、占用消防通道等行为进行劝阻、制止，劝阻、制止无效的，及时报告有关部门；

（五）发现有安全风险隐患的，及时设置警示标志，采取措施排除隐患或者向有关专业机构报告；

（六）对业主、物业使用人违反管理规约的行为进行劝阻、制止，并及时报告业主委员会；

（七）不得泄露在物业服务活动中获取的业主信息；

（八）履行生活垃圾分类管理责任人职责，指导、监督业主和物业使用人进行生活垃圾分类；

（九）配合乡（镇）人民政府、街道办事处、村（居）民委员会和有关部门做好物业管理相关工作。

第五十条 物业服务人在物业管理中的权利：

（一）根据有关法律法规，结合实际情况，制定小区管理办法；

（二）依照物业管理合同和管理办法对住宅小区实施管理；

（三）依照物业管理合同和有关规定收取管理费用；

（四）有权制止违反规章制度的行为；

（五）有权要求业主委员会协助管理；

（六）有权选聘专营公司（如清洁公司、保安公司等）承担专项管理业务；

第五十一条 物业服务人应当采取必要的措施加强公共区域的安全监控和管理，对物业管理区域内易于发生安全风险的设施设备和部位加强日常巡查和定期养护。

物业服务人应当采取必要的安全保障措施防止从建筑物中抛掷物品，防止所管理的建筑物、构筑物或者其他设施及其搁置物、悬挂物发生脱落、坠落，防止所管理的林木折断、倾倒或者果实坠落等造成他人损害。

第五十二条 县住房和城乡建设局应当根据物业服务合同履行、投诉处理、日常检查等情况和有关部门意见，采集相关信用信息，实施信用综合评价，依法依规公开企业信用记录和星级评价结果，依据信用评价对应信用星级，对物业服务人实施分级分类监管，建立联合守信激励和失信惩戒机制，建立行业信用档案，加强信用管理。

第五十三条 业主应当根据物业服务合同的约定支付物业服务费用。业主与物业使用人约定由物业使用人支付物业服务费用的，从其约定。

物业服务人已经按照约定和有关规定提供服务的，业主不得以未接受或者无需接受相关物业服务为由拒绝支付物业服务费用。

物业服务人不得采取停止供电、供水、供气等方式催交物业服务费用。

采取酬金制支付物业服务费用的，物业服务人应当与业主委员会、物业管理委员会建立物业服务费用和共用部分经营收益的共管账户。业主委员会、物业管理委员会可以委托第三方对物业服务费用收支情况进行审计。

第五十四条 物业服务收费实行市场调节价并适时调整。由业主和物业服务人遵循合理、公开、质价相符的原则进行协商，并在物业服务合同中予以约定。

第五十五条 物业服务人利用共用部分从事经营活动的，应当在物业服务合同中明确约定限制经营范围和内容，将共有收益单独列账，专户存储，专款专用，详细记录收入和支出情况，并定期向业主公示，接受监督和第三方审计。

建设单位、物业服务企业或者其他管理人等利用业主的共有部分产生的收入，在扣除合理成本之后，属于业主共有。共有收益资金用于物业公共部位及共用设施设备维修支出，若住宅专项维修资金余额不足首期应筹集金额百分之三十的，共有收益金额应当优先用于补充住宅专项维修资金，剩余部分的使用由业主共同决定。

第五十六条 物业服务合同期限届满前六个月，业主委员会应当组织业主共同决定续聘或者另聘物业服务人，并将决定书面告知原物业服务人。原物业服务人接受续聘的，双方应当在物业服务合同届满前重新签订物业服务合同。物业服务人不接受续聘的，应当提前九十日书面告知业主委员会。

物业服务合同期限届满前、业主未共同作出续聘或者另聘物业服务人决定前，物业服务人应当按照原合同继续提供服务，任何一方提出终止合同的，应当提前六十日书面告知对方。

第五十七条 业主共同决定解聘物业服务人的，物业服务人应当自接到通知之日起三十日内履行交接义务，并且退出物业管理区域。物业服务人不得以业主欠交物业服务费用、对业主共同决定有异议等为由拒绝办理交接，不得以任何理由阻挠新物业服务人进场服务。物业服务人拒不移交有关资料或者财物的，或者拒不退出物业管理区域的，业主委员会可以向乡（镇）人民政府、街道办事处、县（市、区）县住房和城乡建设局报告，可以向辖区内公安机关请求协助，要求物业服务人退出物业管理区域。

原物业服务人应当在办理交接至退出物业管理区域期间，维持正常的物业管理秩序，并如实告知物业的使用和管理状况。  

原物业服务人违反前款规定的，不得请求业主支付物业服务合同终止后的物业服务费用；造成业主损失的，应当赔偿损失。

新物业服务人不得强行接管物业。按照约定承接物业时，应当对共用部位、共用设施设备进行查验。

第五十八条 本县建立应急物业服务机制。物业管理区域突发失管状态时，乡（镇）人民政府、街道办事处应当组织有关单位确定应急物业服务人，提供水、电、气、垃圾清运、电梯运行等维持业主基本生活服务事项的应急服务。

提供应急物业服务的，乡（镇）人民政府、街道办事处应当将服务的内容、期限、费用等相关内容在物业管理区域内显著位置公示。应急物业服务期限不超过六个月，费用由全体业主承担。

应急物业服务期间，乡（镇）人民政府、街道办事处应当组织业主共同决定选聘新物业服务人，协调新物业服务人和应急物业服务人做好交接。

第五章 物业的使用和维护

第五十九条 业主、物业使用人应当遵守法律、法规和规章的规定以及管理规约的约定，按照规划用途安全、合理使用物业。

第六十条 物业管理区域内不得实施下列行为：

（一）损坏、擅自拆改建筑物承重结构、主体结构；

（二）擅自利用共用部位、共用设施设备进行经营；

（三）违法搭建建筑物、构筑物、障碍物或者私挖地下空间；

（四）违反关于社会生活噪声污染防治的规定，制造噪声干扰他人正常生活；

（五）擅自拆改供水、排水、再生水等管线；

（六）侵占绿地、毁坏绿化植物和绿化设施；

（七）擅自通过设置地锁、石墩、栅栏等障碍物和乱堆乱放杂物等方式，占用、堵塞、封闭消防通道、疏散通道等共用部位，或者损坏消防设施等共用设施设备；

（八）擅自改变物业规划用途；

（九）饲养动物干扰他人正常生活；

（十）违反出租房屋管理规定。

物业服务人应当采取必要的安全保障措施防止前款规定情形的发生。

发生本条第一款规定行为的，利害关系人有权投诉、举报，业主委员会、物业服务人应当及时劝阻；劝阻无效的，应当向乡（镇）人民政府、街道办事处或者有关部门报告。

第六十一条 业主、物业使用人装饰装修房屋，应当事先告知物业服务人，并配合进行必要的现场检查。业主或者物业使用人违反相关规定进行装饰装修，物业服务人应当及时劝阻；拒不改正的，物业服务人应当及时向有关部门报告。

业主、物业使用人或者物业服务人应当将装饰装修的时间、地点等情况在拟装饰装修的物业楼内显著位置公示。

第六十二条 物业管理区域内规划用于停放车辆的车位、车库，应当首先满足业主的需要。用于出售的，同等条件下应当优先出售给本物业管理区域内的业主；不出售或者尚未售出的，应当提供给本物业管理区域内的业主使用。满足业主需要后仍有空余的，可以临时出租给物业管理区域外的其他人。

鼓励业主将自有产权车位在空闲时段进行共享。

第六十三条 住宅物业、住宅小区内的非住宅物业或者与单幢住宅楼结构相连的非住宅物业的业主，应当按照国家有关规定交纳住宅专项维修资金。

第六十四条 建筑物专有部分存在安全隐患，危及公共利益或者他人合法权益的，相关业主应当及时采取修缮以及其他消除危险的安全治理措施。

业主不履行维修养护义务的，可以由物业服务人报经业主委员会同意，或者按照管理规约的约定，代为维修养护或者采取应急防范措施，费用由业主承担。

经鉴定为停止使用、整体拆除的危险房屋的，业主或者物业使用人应当停止使用，立即搬出；拒不搬出的，县（市、区）县住房和城乡建设局应当书面责令业主或者物业使用人搬出，情况紧急危及公共安全的，县（市、区）人民政府可以责成有关部门组织强制搬出，并妥善安置。

第六章 法律责任

第六十五条 国家机关及其工作人员在物业管理工作中滥用职权、玩忽职守、徇私舞弊的，由相关部门对直接负责的主管人员和其他直接责任人员依法给予处分；构成犯罪的，依法追究刑事责任。

第六十六条 违反本办法规定的开发建设单位、物业服务企业、业主委员会、业主、物业使用人将依法处理。

第七章 附 则

第六十七条 非住宅物业管理可参照本办法有关规定执行，法律、法规另有规定的从其规定。

    第六十八条 本办法自****年**月**日起施行。

附件：

《石林彝族自治县物业管理办法（试行）》的起草说明