对规范石林县农村集体建设用地管理的思考

随着新农村建设的推进,石林县的农村面貌焕然一新,但在旧村,依然存在“脏、乱、差”现象，“脏”表现在村内的环境卫生方面，“乱”主要体现在村民乱建、乱占侵占村内公共道路、公共设施的行为；“差”主要指村内道路狭窄，相应公共配套设施差，缺乏必要的娱乐休闲活动场所、公共卫生间、公共绿化带、排水管网等配套设施，造成这些问题发生，原因在于当地村集体对村内的建房情况“不敢管、管不好、不想管”。“不敢管”是怕得罪人，“管不好”是对政策的执行模糊，缺乏创新意识，“不想管”是怕惹事，捅马蜂窝。因此，有必要从政策的制定上来规范农村建设用地的管理。

一、 要完善拆旧村建新村配套政策

在不具备旧村改造的条件下，或者旧村的改造成本较高,如存在地质灾害隐患等情况，在征得全村80%以上的村民同意，可以重新选址建设。一是对新村建设的政策要宣传到位，取得村民的理解和支持。二是多渠道筹集建设资金，要积极向上争取新农村项目资金；要整合抗震房补助资金等各项政策补助资金；农户自筹一部分，还有通过信用社等银行贷款一部分等方式筹集建设资金。三是以村集体的名义，参照近年来的征地补偿标准，对新村规划区内村民的土地进行征收补偿后，在土地成本的基础上，根据地段好坏定出不同标准的地价供村民竞价选择，竞价多出的金额用于公共配套设施等建设，再通过实力较强的企业进行集中开发。

二、 对不具备新村建设的农村，只能进行旧村改造

旧村改造的重点就是对“脏、乱、差”进行集中整治，工作原则就是让出道路，整治零星厕所、生产用房，腾出空地完善公共绿化带和村内公共设施。让路就是在审批农村危房改造中将让出道路红线作为一个审批条件，对已经审批过的，不影响房屋结构的，可以适当补助让出道路红线，对未批准私自占道路的坚决拆除。腾出空地主要是对违章建筑坚决拆除，对合法的生产用房等，通过村组补助一定费用拆除，所需补助资金和配套建设资金可以通过向上争取立项资金等多方式解决。

三、 加大政策宣传力度，完善集体建设用地流转政策

要通过互联网等各种平台宣传引进民间资本的投入，壮大集体经济实力；通过开展土地整治工作，改善耕作条件和配套设施，引进专业化企业或组织对整治后的集体土地进行承包，实现机械作业代替人工作业，有效推动农村承包经营权的流转，解决当地农民的后顾之忧，落实迁村并点政策，促进条件差的零散村组向条件好的村组集中生活。

四、 完善农村宅基地审批和监管政策，做到疏、堵相结合

一是合理划分规划级别区域，一级规划区应该针对城中村涉及的棚户区改造区域，这类区域可以实现建单元房解决住房问题，但将城边村庄列入一级区的话，很难实现集中建单元房的目的，这就会形成批不了宅基地，也见不了单元式住宅，就会导致违法用地突出，最终管不了的尴尬局面；

二是确定合理建筑层数，一般应控制在三层，而不能硬性规定只能批两层，默许给两层半，结果盖出4层，甚至5层，不仅影响规划，更重要的是房屋的安全问题，监管和执法又不到位，最多发点款就了事，起不到震慑作用，一旦开了口，久而之，形成管不了得局面，带来今后不动产登记做不了，影响社会稳定，所以合理层数和严格的监管、执法非常重要；

三是要解决在农村宅基地审批和分户中，国土部门与公安部门互为条件问题，即公安分户要以房产证或宅基地使用证为依据进行分户，国土在审批宅基地中要以户口册为依据进行审批，双方站在各自角度上都有理，最终导致村民审批不了，针对这一矛盾，可以探索由国土部门对建房审批资料做认真审查并对当事人实地调查，确实达到分户的，以受理单的形式告知公安部门进行分户，提供户口册复印件给国土部门，原件暂时由公安部门保管，待审批结束后，申请人再带土地证或房产证到公安部门领取户口册原件；

四是制定迁村并点后农户到新的居住点申请宅基地的审批管理办法，外村村民通过土地承包经营权流转后，愿意到新的居住点居住的，并对建住宅占用的土地通过货币补偿后，履行一定义务后，经接受村组村民三分之二以上同意，按照农村宅基地审批办理手续。

五是制定农村村集体公共用房的审批政策，如农村待客处，居家养老场所，村集体的办公用房，这些公共设施，往往因无法报批，导致这些用地出现未批就建，因是村集体的公共用房，而无法查处等情况发生，形成管不了得局面，因此必须规范这些用地的管理，然而这些用地按照独立选址的标准来批是不可行的，所以本课题分析认为，对这些公共集体用地，可以参照农村宅基地的审批办法，在确认不占基本农田的情况下，用地权属无争议的条件下，可以探索由县人民政府审批同意，这样既简化审批程序，又减轻村组的经济负担。

石林彝族自治县国土资源局